ワンルームマンション投資はNG！？

こんにちは。

様々な手段のある

将来に向けての資産形成。

あなたはどんな手段を取ろうと考えていますでしょうか？

「給料だけでは不安で何かあった時のリスクに備えたい」

「老後に年金の足しにしたい」

そういった考えから

最近ワンルームマンション投資を

始めようとしている方が多いです。

しかし、そのワンルームマンション投資

ちょっと待ってください！！

本当に始めて大丈夫ですか？

全てのリスクを把握しましたか？

営業マンが言ういいことだけを鵜呑みにしてませんか？

あまり考えず、

ワンルームマンション投資を始めて

あまりうまくいっていない方を多く見てきました。

結論から言うと

ワンルームマンション投資は

やめておいたほうが良いです。

本日はその理由についてお話致します。

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンションは、

単身者向けの25平方メートル前後の物件のことをいいます

物件価格が比較的安いのでローンを組みやすく、

自己資金が少なくて済むことはメリットといえます。

自己資金が不足する場合は

ローンで資金調達を行います。

マンション投資ローンでは、

融資を受ける本人の支払い能力のみならず、

物件の収益性についても一定のレベルが求められます。

立地がよければ需要が高いため、

売りやすいことも魅力です。

また都心部であれば若者が集まりやすく、

長期滞在する方も多いかもしれません。

都心部であれば入居者ニーズは高く、また近隣に大学があったり、

大きな企業があったりすれば、一定期間で入居者は入れ替わりますが、

退去者が出てもすぐに入居者が見込めるといわれています。

単身者がターゲットになるので、

入退去の頻度は高く、そのたびにクリーニングや

リフォームなどの出費がありますが、

賃貸需要の高いエリアでは敷金や礼金が入ってきます。

ワンルームマンション投資の恐さ！

ここまで聴くと

「いやいや、めっちゃ良さそうじゃないか！

サラリーマンの私でも始められそう！！」

とあなたは思うかもしれません。

そうです。その「始められそう」も

ワンルームマンション投資の恐いところです。

少し頑張れば始められそうなところから

良いところばかりを把握し、

簡単に始めてしまう方が最近多いのです。

ここからは詳しく

ワンルームマンション投資が

なぜ恐いのかをお伝えしていきます。

利回りが低すぎる

利回りとは、不動産投資で一番大事な指標になっており、

物件価格に対する年間家賃の割合になります。

ワンルームマンションは、

圧倒的に利回りが低いです。

新築ワンルームマンションの場合の

利回りは5%~6%くらいで

家賃収入では、銀行の返済や管理費や

修繕積立費をいれるとなんと毎年マイナスになります。

「銀行の貯金に比べれば…」と思われる方も

いるかもしれませんが、ここから金利やリフォーム代や

管理費や修繕費や固定資産税等を支払わないといけないのです。

ここを知らずに契約してしまう人が多く、

最終的に破綻していく人が多いのです。

恐ろしいことに、

持っているだけでお金がどんどん出ていきます。

空室リスク・家賃下落リスク

ワンルームマンションに限らず、

不動産投資では空室リスクはつきものです。

一部屋しか所有しない

ワンルームマンション投資では、

空室期間が長引くとローンの返済や

管理費などの支出ばかりがかさむことになります。

「０か100」なのです。

また、ワンルームマンションの賃料は

さまざまな要因から下落することがあります。

家賃は年数が経過するほど下がるものもあり、

人気のない物件（入居率が低い物件）だと

年1％程度下落する場合もあります。

空室が出て新しい入居者を募集する際に、

周辺の相場が下がっていれば

下げざるを得ないというケースがあるためです。

家賃の下落は入居ニーズに左右されるため、

借り手の少ない地域や

人気の低い物件（駅から遠い、人気設備がない等）などは

下落率が高くなることもあります。

サブリース、家賃保証の裏

周辺相場よりも物件を高く売っている

不動産会社は、サブリースや空室保証、

家賃保証といった言葉で安心を誘ってきます。

このサービスは基本的に業者が物件価格に

のっけた利益をうまくごまかすための言い訳のようなものです。

同じマンション内の他の部屋が

安いことを指摘すると、営業マンは

「空室保証がつけられないから安い」などと言います。

サブリースや家賃保証が

安心だからといって買ったが

後になって会社が倒産し、

払われなくなったというケースは少なくありません。

また、サブリースがついているのが理由で、

売却ができないこともありますし、

賃料が下落してくると簡単に

サブリースの賃料も下げてくることもあります。

業者が言う「節税対策」の裏

ワンルームマンション投資を進めてくる

業者がよく言うのが「節税対策になります！」

という謳い文句です

しかしこの言葉にも裏があります。

結論としては、税金は減ります。

しかし、税金が減るのは、赤字になるからです。

減価償却を取って節税と勧めてきますが、

減価償却で節税した分は、不動産を売却した時にそのまま跳ね返ってきます。

普通のサラリーマンは、

メリットよりも毎月マイナスになる

デメリットの方が大きすぎるので100%お勧めしません。

まとめ

いかがでしたでしょうか？

ワンルームマンション投資を

オススメしない理由をご理解頂けましたでしょうか？

前述したように、

ワンルームマンション投資は

「少し頑張ると始められそう」なところが恐いです。

あなたの大切な資産と

人生をひどいものにしない様に、

よく勉強して検討してわからないものには

投資しないようにしましょう。

もちろん私もぜひお気軽にご相談くださいませ。

私にできることであれば、あなたのお力にならせていただきます！